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潛江買二手房的注意 詳細交易流程在這里

  • 小編:潛小房  來源:潛江房網  點擊:1308
  • 2019-07-01 17:02:45
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想買二手房,怕被中介坑,被業主套路?定金給越多越好嗎?什么時候才應該給首付?怎么才能知道業主的房子有沒被抵押?舊業主欠費不處理怎么辦?什么時候才能拿到新證?

今天,小編來一次二手房買賣掃盲整理,整理了從產權調查(開始)到收房(結束)共17個過程的個二手房交易流程,上述問題都可以在文中找到答案,希望可以幫到大家~

Part 1 查冊

所需時間:1個工作日

解釋:查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引,來查證房地產的權屬狀況。通過查冊,你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

方式:到各房管局或房地產交易中心進行查詢(買家大多是通過中介查冊)

所需資料

(1)身份證

(2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號

費用:免費

注意事項

(1)有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶,有查封必需解封過能過戶。

(2)房產的權屬人有幾個人,在簽訂后邊的合同時就需要有幾個人的名字。

(3)在簽訂房產買賣合同時,共有人如不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。


Part 2 交定金

所需時間:1個工作日

解釋:定金并不是“預付款”也不是訂金,而是一個專門的法律概念,通俗來說,就是一方付給另一方一定數額的貨幣,用來確保合同的履行。給定金的一方如果不履行義務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行義務,需要向另一方雙倍返還定金,這就是“定金罰則”。

而訂金并不是一個專門的法律概念,屬于“預付款”,不適用于“定金罰則”。購買二手房時,給定金的一方一般為購房者,接受定金的一方為業主,購房定金上限不超過合同交易總價20%,簽訂合同后,定金可抵扣所需支付房款。


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方式:如果看中的房子還在按揭中,定金最好交由第三方保管,不直接交到業主手中。有兩種方法:

(1)選擇買賣雙方都信賴的第三方,如中介,交定金時簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后向賣房支付定金;

(2)買賣雙方到銀行去簽一份監管協議,把定金交由銀行監管,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。

一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,合同上至少需注明物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

注意事項

(1)一線城市樓價波動較大,特別是樓價上漲較時,賣家有可能會毀約不賣,為防止這種情況,買家可交足額定金(20%)或約定高額違約金,提高違約成本。

(2)定金交給第三方監管的,應在預約買賣合同中注明“定金交給監管第三方,則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”,以防賣家以沒收到定金為由毀約買樓。

(3)為了避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,除簽訂預約買賣合同外,最好再簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除一定金額(如1萬元)的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清、鑰匙交接完畢之后,再退換保證金。


Part 3 簽訂三方合同和網簽

所需時間:1個工作日

解釋:三方合同即是我們一般所說的買賣合同,上面會蓋有中介的章。簽完三方合同后,還要登錄當地房屋管理系統,按約定的合同條款錄入數據,經買賣雙方核對確認后打印、簽名蓋章,完成網簽。

注意事項

(1)合同主要約定產權、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關手續時間、違約方式、違約責任等相關內容。

(2)房產若有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后續出現共有權人不同意出手導致交易存在失敗的可能。

(3)因為租客有優先購買的權利,如果房子是有租約的,所以應讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

(4)如果房子附有戶口,應在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

(5)如果房產有較為貴重的家私家電,應以附件的形式對家具家電的情況加以詳細描述,例如品牌和新舊情況等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。


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Part 4 贖契

所需時間:1-2個月

解釋:一般來說,贖樓是業主方的責任,跟買家無關,針對業主還沒還清房貸的情況。即業主在房屋出手前,必須將銀行貸款還清,注銷抵押登記,取回房產證書的整個過程。

贖樓方式:(1)業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,需產生0.8%的擔保費用以及0.4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭。

(2)買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。

注意事項

(1)買家拿現金贖樓實不可取的方法,若交易過程總因發生意外而終止、或房屋被查封,買家會承受較大風險。


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Part 5 銀行評估

所需時間:1個工作日

解釋:業主去贖契的同時,買家可以同時簽按揭貸款合同,然后銀行會指定評估公司對房地產進行估價,進行銀行貸款權利價值評估審批,然后再出一份同意貸款書。

方式:去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

注意事項

(1)銀行評估目前情況基本與市場交易價持平,部分地方高于市場交易價。

(2)評估價影響銀行貸款金額,如評估價低于成交價,貸款以評估價來計算貸款金額。


Part 6 簽訂按揭貸款合同

所需時間:1個工作日

解釋一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同,并支付首期購房款后,再將所購房地產及相關權益抵押給銀行,由銀行向購房人提供貸款,作為購房人除首期款以外的購房款。購房人與銀行就房地產按揭所簽訂的合同稱為《房地產按揭合同》。

方式:3種貸款類型:商業貸款+公積金貸款+組合貸款

注意事項

(1)銀行一般不對個人辦理貸款,需要通過專業的房地產擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表,并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件。

(2)貸款銀行經過審查合格,向購房者承諾貸款,并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產抵押登記和公證,銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

(3)按揭合同需利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。


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Part 7 銀行同意貸款通知書

所需時間:1個工作日

解釋:銀行內部各級對申貸人審核后,會給出二手房按揭貸款審批書,寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項

(1)部分銀行同貸書上不寫貸款利率,以放款時利率執行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。


Part 8 涂銷和遞件

所需時間:1個工作日 

解釋:涂銷就是指涂銷抵押,即償還銀行貸款,取消房地產抵押登記,把房地產證原件(即通常所說的紅本)從銀行取出來。

遞件就是指到房地產交易所進行產權轉移申請,即買賣雙方遞交資料到房地產交易所進行審核,審核成功后領取回執的過程。

遞件所需資料

(1)賣方:身份證(夫妻雙方),房產證,戶口本,婚姻證明,有關房子的其他資料(原發票等);

(2)買方:身份證(夫妻雙方),戶口本(夫妻雙方),婚姻證明,小孩的戶口簿,未成年小孩的出生證明,非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明,網簽合同(當場打印)

注意事項

(1)涂銷和遞件最好同時申請,可節約時間

(2)一般情況下產權轉移申請審核成功領取回執。雙方到各稅窗問稅后,業主房產證原件和資料遞件時都收了,按合同約定遞件成功時交首期樓款,業主會要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。


Part 9 首期及資金監管

所需時間:1個工作日

解釋:可以在房子過戶之前先把首期放在銀行監管,過戶成功后銀行把首期款打給業主,這一種是采取資金監管的形式。也可以在過戶當天把買家直接把首期款給業主。

方式:如果是采取資金監管的方式,買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個戶口,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。

如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。通過按揭的銀行辦理資金監管,銀行不收費,若不是則收取單筆500元左右的監管費。

注意事項

(1)出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上簽字,這樣無需買賣雙方親自到銀行也能放款,也能避免買家到時候不配合放款給賣家的情況。

(2)有時候銀行的評估價會比交易價格要低,若出現這種情況,按照銀行貸款能貸7成計算,那么支付的首期款的金額為【交易總價-銀行評估價*70%】


Part 10 完稅過戶

所需時間:1個工作日

解釋:遞件申請審核成功領取回執,國家規定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心,查了套數證明,交契稅,個人所得稅、增值稅、土地交易服務費、產權登記費,出購房發票,出回執(上面會寫明出新證日期)

注意事項:繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執。

Part 11 出新證

所需時間:7個工作日

解釋:經過網簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記后房產交易登記中心出新房產證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心,交5元印花稅,蓋個印花稅的章、核對身份證信息后,就能把新房產證拿到手了。


Part 12 歸檔

所需時間:5個工作日

解釋:交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔,歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產證的登記號在房管局的網站查歸檔進度,查到了“檔案處理完畢,可供利用”,說明已歸檔。


Part 13 入押

所需時間:1個工作日

解釋:房地產抵押登記指房地產及相關權益以一定權利價值抵押給銀行,銀行及借款人關系設立后提供相關資料向房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。購房者和按揭中介在交易中心,帶上夫妻雙方身份證及復印件、房產證、交80元的入押登記費,按手印,還有攝像留影,交易中心收下了入押的資料,出回執(上面會寫明出押日期)。 

抵押登記費用:80元/套


Part 14 出押

所需時間:7個工作日

解釋:出押是指房地產抵押登記后出房地產他項權證。出押其實就是出房產他項權證,是銀行留存的,上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心,交5元房產他項權證的印花稅,房產證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產證還給購房者。

注意事項

(1)根據擔保法,房產設有抵押,即他項權證未注銷,該房產處置權受到限制,未經抵押權人同意不得進行合法交易,不能辦理產權過戶等相關手續。

出押費用:房產他項權證的印花稅5元。


Part 15 公積金放款審批

所需時間:30-60個工作日不等

解釋:公積金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款(商業貸款不需要公積金放款審批)。


Part 16 放款

所需時間:1-3個工作日

解釋:據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產抵押登記出房地產他項權證,把所貸出的資金直接劃入原業主在指定該行的帳戶上。

注意事項

(1)購房者先咨詢按揭中介是否放款,通知原業主已放款,公積金中心已經放款給銀行,銀行再放款給原業主賬戶中間有一個工作時間,但一般不超過3天。

(2)目前銀行額度不足會適當推遲放款,推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。


Part 17 收房

所需時間:1個工作日

解釋:賣買雙方交接房屋,鑰匙,門禁卡;包括合約附帶家私家電,維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費,電費,煤氣,有線電視,管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。

注意事項:

(1)水費,電費,煤氣有線電視,管理費等費用要核實繳清。

到收房這里,二手房買賣交易的全流程就結束啦~買家可以快快樂樂住上自己的房子了~總的來說,整個流程大概需要2-4個月不等,在贖樓、貸款、放款等環節受到銀行審批較大的影響。


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